Definição
O que é manutenção predial e por que ela é obrigação do condomínio
A ABNT NBR 5674 trata da manutenção de edificações e estabelece que o condomínio deve manter um programa de manutenção — preventiva, e não só corretiva. Na prática, é o que separa o prédio que envelhece bem do prédio que acumula problema até virar obra grande.
Infiltração é o exemplo clássico: quando aparece a mancha no teto, o problema já está na laje há tempo. Resolver a mancha sem resolver a impermeabilização é gastar duas vezes.
Em alguns casos o reparo precisa vir acompanhado de laudo técnico — quando há discussão de responsabilidade entre unidades, cobrança de construtora dentro do prazo de garantia ou necessidade de comprovar a causa do dano. Emitimos o laudo com ART.
Escopo
O que atendemos
Infiltração e umidade
Laje, telhado, sacada, parede de divisa, subsolo e prumada — identificando a causa, não só a mancha.
Telhado e cobertura
Recuperação de cobertura, estrutura de madeira comprometida, calhas, rufos e impermeabilização de laje.
Instalações
Recuperação de instalações hidráulicas e elétricas comprometidas, com localização de vazamento.
Condomínios e prédios
Recuperação de fachada, área comum, garagem e impermeabilização, com escopo e cronograma definidos por escrito.
Reparo com laudo
Quando é preciso documentar a causa do dano para acionar construtora, seguradora ou vizinho.
Método
Como trabalhamos
- Visita para identificar a causa do problema, não apenas o sintoma aparente.
- Orçamento do reparo com o escopo escrito, incluindo o que é necessário e o que é opcional.
- Execução com material incluso, adequado ao uso e à norma aplicável.
- Laudo técnico com ART quando o caso exige comprovação da causa ou da responsabilidade.
Dúvidas frequentes
Perguntas e respostas
Como descobrir a origem de uma infiltração?
A mancha aparece longe da origem na maior parte dos casos. A identificação é feita em vistoria, avaliando caimento, impermeabilização, rejunte, tubulação e as condições do ambiente acima ou ao lado. Reparar só o ponto visível costuma fazer o problema voltar na próxima chuva.
Condomínio é obrigado a fazer manutenção preventiva?
A ABNT NBR 5674 estabelece que a edificação deve ter um programa de manutenção, com periodicidade definida por sistema. Na prática, a ausência de manutenção preventiva pode ser usada contra o condomínio em discussão de responsabilidade por dano e em sinistro de seguro.
Quando o reparo precisa de laudo técnico?
Sempre que houver necessidade de comprovar a causa ou a responsabilidade: discussão entre unidades, acionamento da construtora dentro do prazo de garantia previsto no artigo 618 do Código Civil, sinistro de seguro ou processo judicial. O laudo é emitido com ART do engenheiro responsável.
Tenho um vazamento e não sei de onde vem. Como vocês localizam?
Primeiro isolando: fecha-se o registro geral e observa-se o hidrômetro, o que separa vazamento na alimentação de vazamento em ponto específico. Depois vem a inspeção das áreas molhadas, dos registros e das prumadas, e o teste por trecho. A ideia é abrir o mínimo possível de parede ou piso, porque o reparo em si costuma ser rápido — o que custa tempo e dinheiro é procurar no lugar errado.
Atendimento
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Serviços relacionados
Conteúdo técnico produzido pela Frois Xavier Construtora — São José dos Campos, Jacareí e Vale do Paraíba — com base na legislação vigente e nas normas da ABNT. Todo serviço técnico é conduzido por engenheiro civil registrado no CREA-SP, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) vinculada. Esta página tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto — prazos e exigências variam conforme o município, o órgão competente e a situação do imóvel.